REITのポートフォリオをチェック

物件数や稼働率などをチェックする

REITの保有する不動産資産のポートフォリオを分析しましょう。

物件数

物件数が多いというのはリスク分散の面で優位性があります。保有する物件数が少ないREITの場合、1つの物件で賃料の下落、大型テナントの撤退などがREIT全体の収益に与える影響が大きくなります。一方で、物件数が多ければそれだけリスクは分散されることになります。
一般的には住宅系（レジデンス系）のREITは物件数が多い傾向があります。

 

平均築年数

REITが保有する物件の平均的な築年数を指します。築年数が経過した物件ほど将来的に補修費用を含めた追加支出が多くなる一方で、物件価格が安い為NOI利回りは高くなりがちです。一方の新築の物件は入居率が高くなりやすく、将来の資本支出が抑えられる一方でNOI利回りは低下するという傾向があります。

 

稼働率（入居率）

稼働率というのは、REITが保有する物件に対してのテナントや住人の入居率をしめしています。最高は100%（全室入居状況）です。稼働率が低いREITよりは当然高いREITの方が望ましいです。特に継続して稼働率の低下傾向がみられるようなREITは要注意です。

 

物件の所在地

一般に、東京23区内を含む首都圏の物件を保有するREITが多いのが現状です。都心に近いほど、物件の稼働率が高くなる傾向がありますが物件価格（取得価格）が高くなりやすいのでその分、REITの利回りは低下しやすくなります。

また、REIT全体で保有する不動産のエリア集中度合いもチェックします。一か所ばかりに集中しているようなREITの場合、地震などの大規模自然災害によるダメージが大きくなります。複数の都市に分散されているようなREITはリスクが分散されているとみることができます。